2. dystrybucję wyłączną – polega ona na tym, że dostawca przyznaje wyłączność na sprzedaż towaru danemu dystrybutorowi; 3. dystrybucję z wyłącznością zakupu – polega ona na tym, że dystrybutor zobowiązany jest nabywać towary wyłącznie od dostawcy lub od osoby wskazanej przez dostawcę; 4. Warto przy tym zwrócić uwagę, że podpisanie umowy musi wiązać się z zachowaniem pewnych aspektów formalnych. Wprawdzie przepisy kodeksu nie wskazują wprost, czym cechuje się podpis, ale podstawowe wymogi można przytoczyć na podstawie postanowienia Sądu Najwyższego (IV CSK 78/09, z 17 czerwca 2009 r.) Wzór porozumienia o rozwiązaniu umowy. Poniżej przedstawiony jest wzór porozumienia o rozwiązaniu umowy, który można wykorzystać w praktyce. Zawarte w dniu (data) pomiędzy (imię i nazwisko oraz adres strony A), a (imię i nazwisko oraz adres strony B), zwanymi dalej Stronami. Strony uzgodniły rozwiązanie umowy o (nazwa umowy Dzień dobry. Umowa na wyłączność – wypowiedzenie umowy Zamawiającego. Podpisałam umowę pośrednictwa na wyłączność w celu wynajmu mojej nieruchomości (nie mając niestety świadomości, co oznacza ten zapis). Chciałabym pobrać stosowny plik, aby skutecznie wypowiedzieć taką umowę u agenta nieruchomości. Prawne aspekty umowy pośrednictwa nieruchomości na wyłączność obejmują: 1. Obowiązek poinformowania klienta o wszystkich istotnych informacjach dotyczących transakcji. Pośrednik ma obowiązek udzielenia klientowi pełnego i rzetelnego informacji o nieruchomości oraz jej stanie prawnym. 2. Vay Tiền Nhanh Chỉ Cần Cmnd. Umowa o współpracę jako umowa nienazwanaKodeks Cywilny nie zna pojęcia umowy o współpracę, jednakże dopuszczalność ukształtowania treści takiego stosunku prawnego następuje na podstawie art. 353?, czyli zasady swobody umów. Artykuł ten pozwala na modyfikację typowych umów prawa cywilnego i tworzenie osobnych umów nienazwanych. Jedną z nich jest właśnie umowa o współpracę. Stroną mogą w niej zawrzeć różnego rodzaju postanowienia, jednak ich cel i treść nie mogą sprzeciwiać się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia umowy o współpracęZawarcie umowy o współpracę oznacza, iż strony dążą do osiągania wspólnych celów i współdziałania, w zakresie określonym w postanowieniach danego porozumienia. Ponadto, umowę o współpracy charakteryzuje także stosunek oparty na zaufaniu i lojalności partnerów, w szczególności do zachowania tajemnicy przedsiębiorstwa, powstrzymywania się od działalności konkurencyjnej, ciągłej współpracy oraz wykonywania zobowiązania w sposób fachowy i rzetelny (zob. Prawo zobowiązań – umowy nienazwane. System Prawa Prywatnego Tom 9). Co do zasady, jeśli zamierzamy zawrzeć umowę w celu wykonania jednorazowego zamówienia to powinna być to umowa zlecenia lub umowa o dzieło. Natomiast, w przypadku chęci podjęcia stałej i trwałej kooperacji z danym podmiotem, właściwa będzie umowa o współpracę nazywana jest także umową ramową. W tej postaci najczęściej korzystają z niej przedsiębiorcy, co pozwala na łatwiejsze rozliczenia oraz zaoszczędzenie dużej ilości czasu. W szczególności, określony przedsiębiorca nie musi wraz z nowym zleceniem podpisywać kolejnej umowy, wystarczy jedynie, iż złoży zamówienie. Jest ono doprecyzowaniem warunków zawartej umowy o umowy o o współpracy tak jak każda umowa powinna zawierać podstawowe minimum i ewentualne dodatkowe postanowienia. W szczególności powinna określać datę zawarcia umowy; strony umowy, z zaznaczeniem czy umowa zawierana jest z osobą fizyczną, czy z przedsiębiorcą, a także osób reprezentujących wraz z podstawą umocowania i pełnymi danymi rejestrowymi; przedmiot umowy, czyli zakres usług, do których zobowiązuje się druga strona (przykładowo może to być współpraca przy realizacji koncertu, określająca obowiązki strony umowy w postaci wykonania konstrukcji sceny); czas trwania (określony lub nieokreślony), a także sposób jej wypowiedzenia lub rozwiązania; wynagrodzenie i sposób płatności; sposób postępowania w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań wynikających z zawartej umowy; kwestie związane z tajemnicą przedsiębiorstwa; postanowienia końcowe, dotyczące formy zmiany umowy oraz najważniejsze - podpisy stron. Ponadto, należy wskazać, iż postanowienia umowy o współpracę, tak jak i każdej innej umowy, powinny być sformułowane jasno i precyzyjnie, aby w przyszłości nie dochodziło do problemów związanych ze wskazaniem do wykonania jakich usług się współpracy z samozatrudnionymSamozatrudniony, czyli osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą jest często jedną ze stron umowy o współpracy, ze względu na wynikające z tego korzyści. Przede wszystkim, w tym przypadku druga strona umowy nie musi odprowadzać należnych składek, a także rozliczać podatku dochodowego gdyż dokonuje tego samozatrudniony. Ponadto, nie jest wymagane kierowanie się regulacjami zawartymi w Kodeksie Pracy, co znacznie zmniejsza wydatki związane np.: z rozwiązaniem umowy, jednak wiąże się z niestabilnością zatrudnienia, co do zasady brakiem urlopów wypoczynkowych i mniejszą emeryturą dla samozatrudnionego. Z drugiej jednak strony, samozatrudniony wykazuje niższe opodatkowanie przychodów, niż w przypadku umowy o pracę czy zlecenia, uzyskanych z tytułu wystawionej faktury na rzecz przypadku zawierania umów o współpracę należy jednak uważać, gdyż, jak wcześniej wspomniano, umowa o współpracy nie może mieć na celu obejścia prawa poprzez zastępowanie umowy o pracę, umowami cywilnoprawnymi. W tym celu, wymagane jest precyzyjne sformułowanie treści i zobowiązań wynikających z takiej o współpracy, a umowa o pracęNależy wskazać, iż praca może być świadczona na podstawie umów cywilnoprawnych lub na podstawie umowy o pracę, powołania, wyboru, mianowania, spółdzielczej umowy o pracę (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 1999 roku, sygn. I PKN 432/99). Do umów cywilnoprawnych należy, w szczególności: umowa zlecenia, umowa o dzieło czy umowa o współpracę. W przypadku wykonywania pracy na tej podstawie nie jesteśmy pracownikami, co oznacza, iż nie będziemy stosować przepisów Kodeksu Pracy, a jedynie przepisy Kodeksu różnica między umowami cywilnoprawnymi, w tym umową o współpracy, a umową o pracę wynika z brzmienia art. 22 § 1 Kodeksu Pracy, który stanowi, iż przez nawiązanie stosunku pracy pracownik zobowiązuje się do wykonywania pracy określonego rodzaju na rzecz pracodawcy i pod jego kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonym przez pracodawcę, a pracodawca - do zatrudniania pracownika za wynagrodzeniem. Praca wykonywana na podstawie umowy o współpracę wykonywana jest samodzielnie, bez zwierzchnictwa zleceniodawcy. Należy zaznaczyć, iż brak zamieszczenia klauzuli osobistego świadczenia pracy w umowie, powoduje, iż nie jest możliwe zakwalifikowanie tej sytuacji jako stosunku pracy (zob. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 października 1998 r., I PKN 416/98).Niezwykle istotne jest wskazanie, iż nazwa umowy (np. umowa o współpracy) nie ma decydującego znaczenia dla oceny, czy jest to umowa o współpracy. Zawsze należy uznać, że jest to stosunek pracy, jeżeli praca jest wykonywana w warunkach określonych przez art. 22 Kodeksu Pracy (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 1999 r.,sygn. I PKN 642/68).W wielu przypadkach spotykamy się jednak z sytuacją, gdy zawarta przez strony umowa zawiera cechy charakterystyczne zarówno dla umowy o pracę jak i umowy cywilnoprawnej. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 14 września 1998 r., sygn. I PKN 334/98, dla ustalenia rodzaju stosunku prawnego decydująca jest kwestia wskazania, które elementy maja charakter przeważający. Jeśli występują one w takim samym nasileniu, decydujące znaczenie ma „ zgodny zamiar stron i cel umowy, który może być wyrażony także w nazwie umowy” (zob. Komentarz do Kodeksu Pracy, Jaśkowski K., 2015 oraz wyrok SN z dnia 14 czerwca 1998 r., I PKN 191/98).Jeśli zawarliśmy umowę cywilnoprawną, przykładowo umowę o współpracy, mimo iż wykonywana przez nas praca posiada cechy stosunku pracy, przysługuje nam uprawnienie do wystąpienia do sądu pracy z pozwem o ustalenie istnienia stosunku pracy. Dla sporów wynikłych między pracodawcą, a pracownikiem właściwy jest sąd pracy, natomiast dla stron umowy o współpracę właściwe są sądy cywilne. Konsekwencją ustalenia przez sąd istnienia stosunku pracy jest możliwość dochodzenia przez pracownika świadczeń, które przysługiwałyby mu na podstawie umowy pracę. Przykładowo, pracownik mógłby dochodzić roszczeń związanych z wynagrodzeniem za godziny nadliczbowe, pracę w porze nocnej, a także wyrównaniem wynagrodzenia, jeśli zarabiał on poniżej stawki jednakże wskazać, iż zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2012 roku, sygn. I UK 90/12 „dopuszczalne jest także wykonywanie tych samych obowiązków zarówno w ramach zatrudnienia pracowniczego lub cywilnoprawnego o ile nie sprzeciwiają się temu inne okoliczności (art. 3531 w związku z art. 300 Zadecydować o podstawie zatrudnienia mogą strony umowy. Wynika z tego, że wola stron może zmienić podstawę zatrudnienia z umowy o pracę na umowę cywilnoprawną”.Autor:_ adw. Anna Kasolik, apl. adw. Katarzyna Adamczyk _Oceń jakość naszego artykułu:Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze treści. Pośród skomplikowanej materii umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami szczególne miejsce zajmują klauzule wyłączności. Same umowy z takimi zapisami zwane są różnie – umowami wyłącznymi, umowami zamkniętymi (w opozycji do umów otwartych). Ja nazywam je umowami z zastrzeżeniem wyłączności. Dlaczego tak? Ponieważ to nazwa zbliżona najbardziej do kodeksowej. Orzecznictwo Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, powodowane działalnością różnej maści stowarzyszeń działających w interesie konsumentów (tego jakże kontrowersyjnego wątku nie rozwijam), sprawiło, iż w redagowaniu samych umów, jak i klauzul wyłączności, zaszło wiele zmian. Artykuł ten będzie o aspektach prawnych wyłączności. Nie znajdziecie tutaj porad, jak przekonać klienta, by właśnie taką umowę zawarł i jakie są jej zalety. Wyłączność w Kodeksie cywilnym Poszukując prawnych podstaw klauzul wyłączności, należy zwrócić uwagę na dwa przepisy. Pierwszy z nich to znajdujący się pośród przepisów dotyczących sprzedaży art. 550 Kodeksu cywilnego. Jego brzmienie jest następujące: Jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżona została na rzecz kupującego wyłączność bądź w ten sposób, że sprzedawca nie będzie dostarczał rzeczy określonego rodzaju innym osobom, bądź też w ten sposób, że kupujący będzie jedynym odprzedawcą zakupionych rzeczy na oznaczonym obszarze, sprzedawca nie może w zakresie, w którym wyłączność została zastrzeżona, ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów sprzedaży, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą kupującemu. Drugi to art. 761 § 2 dotyczący umowy agencyjnej w brzmieniu: Jeżeli agentowi zostało przyznane prawo wyłączności w odniesieniu do oznaczonej grupy klientów lub obszaru geograficznego, a w czasie trwania umowy agencyjnej została bez udziału agenta zawarta umowa z klientem z tej grupy lub obszaru, agent może żądać prowizji od tej umowy. Dający zlecenie obowiązany jest w rozsądnym czasie zawiadomić agenta o zawarciu takiej umowy. Pierwszy z nich był już obecny w umowach pośrednictwa w stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2013 r., a to za sprawą odesłania z obowiązującego wtedy art. 180 ust. 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. I choć wspomniany art. 180 ust. 3a zniknął, nadal możemy na tak rozumianą wyłączność umawiać się z klientami. Możemy też równie dobrze posłużyć się modelem wyłączności właściwym dla umów agencyjnych, choć ograniczymy w daleko idący sposób możliwość dochodzenia wynagrodzenia. Szerzej na ten temat w dalszej części artykułu. Wyłączność przed 1 stycznia 2014 r. Jak wspomniałem wyżej, przed deregulacją zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami umowa pośrednictwa mogła zostać zawarta z klauzulą wyłączności rozumianą tak, jak nakazuje to art. 550 Niestety, przepis ten często błędnie odczytywano. Utożsamiano bowiem klauzulę wyłączności z zakazem samodzielnego oferowania nieruchomości przez jej właściciela – klienta pośrednika. Istota wyłączności polega na tym, że zamawiający (klient) zobowiązuje się, iż nie będzie zawierał umów o pośrednictwo dotyczących danej nieruchomości z innymi pośrednikami. Nie oznacza to, iż wyłącza to możliwość zawarcia przez klienta umowy dotyczącej umowy bez udziału pośrednika. Zgodnie bowiem z art. 57 § 1 Nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne. Przepisu art. 550 nie można recypować wprost do umowy pośrednictwa, jako że dotyczy on innego stosunku zobowiązaniowego – umowy sprzedaży. Należy zatem dokonać jego transmisji na potrzeby stosunku pośrednictwa. W miejsce pierwotnych stron umowy sprzedaży (wymienionych w tym przepisie), należy zatem wprowadzić strony umowy pośrednictwa, a nadto pominąć charakterystyczne dla sprzedaży elementy tego przepisu. Nie możemy zatem wyłączyć umową możliwości samodzielnej sprzedaży nieruchomości przez klienta. Taki zapis będzie bezskuteczny. Możemy jednak umówić się z nim w taki sposób, by z prawa tego nie korzystał. Innymi słowy, klient obiecuje, że w czasie trwania umowy nie będzie podejmować samodzielnie prób jej sprzedaży (czy wynajęcia). W tym miejscu należy jednak poczynić pewną uwagę – o ile w umowie zawartej z przedsiębiorcą, taki zakaz będzie dopuszczalny, to umieszczanie go w umowach zawieranych z konsumentami jest ryzykowne. Rejestr Klauzul Niedozwolonych pełen jest klauzul abuzywnych o takiej treści. Dla przykładu: Wyłączność ma takie znaczenie, że Zleceniodawca nie może zawrzeć umowy o pośrednictwo w sprzedaży Nieruchomości z innym podmiotem, jak również nie może bezpośrednio, sam lub przy pomocy innych podmiotów, wykonywać w odniesieniu do Nieruchomości czynności wskazanych w § 4 ust. 1 Umowy, a ponadto nie może bez udziału Pośrednika zawrzeć umowy sprzedaży Nieruchomości (bądź innej umowy, o której mowa w § 5 ust. 4 Umowy), chyba że Pośrednik nie wykonuje obowiązków wynikających z Umowy w całości lub znacznej części. lub inna: Zamawiający zobowiązuje się nie dokonywać w czasie trwania niniejszej umowy żadnych zleceń w zakresie objętym jej przedmiotem jakiemukolwiek innemu podmiotowi, w szczególności – innemu biuru pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, a także do niepodejmowania bez zgody i wiedzy Pośrednika jakichkolwiek rozmów, negocjacji w celu zbycia bądź zawarcia jakiejkolwiek innej umowy mającej za przedmiot Nieruchomość pod rygorem obowiązku zapłaty na rzecz Pośrednika kary umownej w wysokości równej wynagrodzeniu wyliczonemu odpowiednio w oparciu o zapisy § 5. fot. Piotr Dobrowolski Wyłączność po 1 stycznia 2014 r. Z braku wyraźnych regulacji, w jaki sposób należy uregulować kwestię wyłączności, postanowienia umowy dotyczące wyłączności możemy ukształtować dowolnie. Z pewnymi jednak ograniczeniami... U podstaw zawierania umów nie tylko pośrednictwa, ale i jakichkolwiek innych, leży wyrażona w art. 3531 zasada swobody umów. Zgodnie z nią: Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Oznacza to ni mniej, ni więcej, że – co do zasady – możemy sporządzić umowę tak, jak to ustalimy z naszym klientem, byleby nie naruszyć przepisu ustawy (np. postanowień o obrocie z konsumentami), tudzież zasad współżycia społecznego, ani też by umowa nie była sprzeczna z istotą stosunku pośrednictwa. Innymi słowy, by postanowienia w niej zawarte de facto nie czyniły z niej innego stosunku prawnego, innego typu umowy. Szczególnej staranności należy dołożyć przy redagowaniu klauzuli wyłączności w umowach z konsumentami. Ich, w sposób niezwykle silny, chronią bowiem zarówno przepisy Kodeksu cywilnego, ustawy o prawach konsumentów, ale i orzecznictwo Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zebrane w Rejestrze Klauzul Niedozwolonych. Umowa z zastrzeżeniem wyłączności naruszy zasady współżycia społecznego wtedy, gdy jej postanowienia będą sprzeczne z regułami uczciwości, rzetelności profesjonalnej, naruszają równowagę stron, ale i takie ingerujące w podstawowe wolności i swobody. Klauzula wyłączności zostanie uznana na niedozwoloną również wtedy, gdy będzie naruszać dobre obyczaje. Są to pewne powtarzalne wzorce zachowań, aprobowane przez daną grupę czy społeczność. To normy postępowania polecające nienadużywanie w stosunku do słabszego uczestnika obrotu posiadanej przewagi ekonomicznej. Dobrym obyczajem jest, by przedsiębiorca nie wykorzystywał swej uprzywilejowanej pozycji kontraktowej będącej rezultatem stosowania przez niego jednostronnie ustalonego wzorca umowy. W szczególności oczekiwanym jest, by wzorce, którymi pośrednik posługuje się wobec konsumentów, były sformułowane w sposób jasny i niebudzący wątpliwości, zwłaszcza w odniesieniu do zapisów regulujących sankcje z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Innymi słowy – nie naruszały w sposób rażący ich interesów. Redagując zatem klauzulę wyłączności w umowie z konsumentem, należy mieć na uwadze zarówno wszelkie zakazy opisane w art. 3853 jak również dorobek orzeczniczy Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zebrany we wspomnianym Rejestrze Klauzul Niedozwolonych. Rejestr ten już wprawdzie nie jest aktywny (wpisywane są do niego tylko postanowienia w wyniku toczących się jeszcze postępowań wszczętych przed 17 kwietnia 2016 r.), ale stanowi przecież wskazówkę dla urzędników UOKiK, którzy w trybie administracyjnym orzekać mogą o karach za stosowanie klauzul niedozwolonych. Niezależnie postanowienie takie w procesie przed sądem cywilnym może zostać uznane za niewiążące konsumenta. Mniejszym problemem jest zawieranie umów pośrednictwa z przedsiębiorcami. Tutaj nie obowiązują opisane wyżej przepisy chroniące konsumentów. Naturalnie, klauzula wyłączności w umowie z przedsiębiorcą nie może naruszać zasady swobody umów, można jednak dopuścić takie postanowienie w zakresie wyłączności, zgodnie z którym klient zobowiąże się, że nie będzie oferował swojej nieruchomości samodzielnie przez czas trwania umowy, a wszystkie czynności w tym zakresie powierza pośrednikowi. Nie ma naturalnie przeszkód, by konstruując klauzulę wyłączności, wprost odwołać się do przepisu art. 550 Na tym również polega zasada swobody umów, że możemy korzystać z elementów kodeksowych umów nazwanych lub tworzyć własne. Napisz o wyłączności w tytule umowy Ilu pośredników na rynku, tyle pewnie wersji umów pośrednictwa. Biorąc pod uwagę te najpopularniejsze – pośrednictwo w zbyciu nieruchomości, nabyciu nieruchomości, wynajmie i najmie (mając oczywiście baczenie, że to pojęcia potoczne – skróty myślowe – instytucji wynajmu w Kodeksie cywilnym nie znajdziemy), przygotowując wersję dla przedsiębiorcy i konsumenta, a dla tego ostatniego jeszcze opcję „zawarta w biurze” i „zawarta poza biurem” (ustawowo poza lokalem przedsiębiorstwa), wyjdzie nam tych wersji kilkanaście. Pośrednicy, by nie wozić ze sobą stosu papieru (a pamiętajmy o obowiązkowych załącznikach przy umowach zawieranych z konsumentami poza biurem), próbują tworzyć uniwersalne wzorce umowne, dobre na każdą okazję. Zaznacza się tylko stosowne opcje (sprzedaż, nabycie, najem itd.) i ewentualną klauzulę wyłączności. Dlaczego taka praktyka nie jest, w mojej ocenie, najszczęśliwszą? Po pierwsze, zwracam uwagę na konieczność indywidualnego uzgodnienia zapisów umowy z konsumentem. A fakt ten będzie musiał udowodnić w ewentualnym sporze nie klient a pośrednik. Przy takiej jednej „na wszystkie okazje” umowie, jak nic mamy do czynienia z nieuzgodnionym indywidualnie z konsumentem wzorcem, czego nam robić nie wolno. Jeden z najpopularniejszych argumentów podnoszący przez uchylających się od zapłaty klientów brzmi: „Pośrednik dał mi do podpisania umowę w samochodzie, było ciemno, padał deszcz, nie widziałem, że tam jest napisane o wyłączności. Gdybym wiedział, nigdy bym takiej umowy nie podpisał”. O ile trudniej będzie klientowi upierać się przy swoim (że nic nie wiedział), jeśli już w tytule umowy (a ten jest nierzadko wytłuszczony i pisany większą czcionką) będziemy mieli zwrot „z zastrzeżeniem wyłączności”. Sprawa staje się wtedy jasna od samego początku. Dla wykazania, iż umowa została indywidualnie wynegocjowana, możemy zostawić tam wykropkowane miejsce i dopisać zastrzeżenie wyłączności odręcznie. Pośrednikowi należy się wynagrodzenie, nawet jeśli właściciel sprzedał nieruchomość sam? Ileż to razy słyszałem, że właśnie na tym polega istota wyłączności... Wynikało to między innymi z błędnej interpretacji art. 550 Powiedzmy sobie jasno – taki zapis w umowie z konsumentem nie przejdzie. Z przedsiębiorcą... być może, choć i tam miałbym wątpliwości. Sytuacja, w której pośrednik miałby domagać się wynagrodzenia od klienta, który sam znalazł nabywcę czy najemcę i samodzielnie przeprowadził transakcję, wymagałaby od tego ostatniego zapłaty za... no właśnie, za co? Jeśli klientem jest konsument, taki zapis będzie wprost naruszał przepis art. 3853 pkt. 22 zgodnie z którym: Niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta. Innymi słowy, niedopuszczalne jest oczekiwanie zapłaty wynagrodzenia wynikającego z umowy, gdy sami nie wykonaliśmy obowiązków z niej wynikających. W tym zakresie jasno wypowiedział się Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Po przeprowadzonej w 2015 r. w Łodzi serii kontroli pośredników w wystąpieniu pokontrolnym wyłuszczył swoje poglądy na istotę wyłączności: Niedopuszczalna jest sytuacja, w której konsument musi zapłacić pośrednikowi kwotę wynagrodzenia (prowizji) przysługującego pośrednikowi w przypadku wykonania umowy pośrednictwa, gdy konsument znajduje na własną rękę kontrahenta i doprowadza do sprzedaży nieruchomości. Pośrednik otrzymywałby bowiem wówczas od konsumenta pełne wynagrodzenie, mimo iż nie podjął się dalszych czynności zmierzających do wykonania umowy. Przywołane przykładowo klauzule umowne stwarzają taką właśnie możliwość, którą jednak należy wykluczyć z uwagi choćby na treść wspomnianego art. 3853 pkt. 22 Urząd stoi na stanowisku, że umowa pośrednictwa na wyłączność jest umową, której istotą jest wyłączność pośrednictwa przy sprzedaży (najmie, dzierżawie) nieruchomości, a nie wyłączność sprzedaży (najmu, dzierżawy) nieruchomości. W tym sensie kwestionowany zapis myli pojęcie pośrednictwa z pojęciem uczestnictwa pośrednika w transakcji. Wyłączność w umowie pośrednictwa oznacza, że zamawiający nie będzie korzystał z usług innych pośredników – a zatem nie dostarczy swojej oferty innym pośrednikom, nie oznacza to jednak, że nie będzie miał możliwości zawarcia samodzielnie umowy głównej, gdyż konsument działając samodzielnie nie pośredniczy – nie można więc mówić o naruszeniu umowy pośrednictwa na wyłączność, gdy do zawarcia umowy głównej dochodzi bez udziału pośrednika, na skutek działań własnych konsumenta. W ocenie Urzędu wprowadzenie do umowy klauzuli, z której wynika, że samodzielna działalność dającego zlecenie nie wyłącza roszczenia pośrednika o zapłatę, jest sprzeczne z dobrymi obyczajami. Pogląd taki utrwalił się również w orzecznictwie innych sądów powszechnych. Dla przykładu, Sąd Rejonowy w Gdyni tak uzasadnił swój wyrok z dnia 29 września 2015 r. (I C 835/15): W ocenie sądu przyznanie zgodnie z umową wynagrodzenia pośrednikowi w przypadku zawarcia umowy z nabywcą samodzielnie znalezionym przez zamawiającego (pozwaną), oznaczałoby przyznanie pośrednikowi korzyści za rezultat osiągnięty przez drugą stronę i oznaczałoby obciążenie obowiązkiem zapłaty zamawiającego, czyli pozwaną, za czynności, które sama wykonała. Przyjąć zatem należy, iż wynagrodzenie wynikające z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zawartej z zastrzeżeniem wyłączności należy się pośrednikowi tylko wtedy, gdy dojdzie do zawarcia umowy w wyniku starań pośrednika. Klauzula wyłączności nie uprawnia zaś do żądania wynagrodzenia w sytuacji, gdy zostanie wykazane, że do zawarcia umowy sprzedaży doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego niezwiązanych z czynnościami pośrednika – tak, jak to miało miejsce w niniejszej sprawie. Z powyższymi stanowiskami trudno polemizować. Jak zabezpieczyć więc swoje roszczenia, gdy klient dokona transakcji z samodzielnie znalezionym kontrahentem? O tym będzie za chwilę. Co Ci zrobią, jak Cię złapią? W przypadku przeprowadzenia kontroli i ujawnienia, że pośrednik, choćby nieumyślnie, dopuścił się naruszenia zakazu stosowania we wzorcach umów zawieranych z konsumentami niedozwolonych postanowień umownych, o których mowa w art. 3851 § 1 Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów może nałożyć na niego w drodze decyzji karę pieniężną w wysokości nie większej niż 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary. W tym momencie zapewne każdy próbuje przypomnieć sobie wykazaną w ostatniej deklaracji podatkowej kwotę zeszłorocznego przychodu, oblicza 10% i... Zabolało, prawda? Lepiej mieć się więc na baczności. fot. Piotr Dobrowolski Czego pośrednik może domagać się od klienta, gdy ten naruszy wyłączność? Zasadnicze dwa roszczenia pośrednika, których może dochodzić od nieuczciwego klienta, to kara umowna i odszkodowanie. Kara umowna Bodajże najpopularniejszym, ale i skutecznym sposobem zabezpieczania klauzuli wykonalności są kary umowne. Pod pewnymi jednak warunkami. Ponownie koniecznym jest, by zająć się osobno umowami z przedsiębiorcami i tymi, w których naszym klientem jest konsument. Podobnie jak przy redakcji klauzul wyłączności czy w ogóle – sporządzania umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, musimy mieć na uwadze, czy postanowienia te nie naruszają w sposób rażący interesów konsumenta. Na pewno takowymi będą zapisy przewidujące zapłatę kary umownej w wysokości trzykrotnej czy dwukrotnej prowizji wskazanej w umowie. Kara umowna, co do zasady, nie powinna być wyższa niż świadczenie główne wynikające z umowy (w tym przypadku wynagrodzenie pośrednika). Silenie się zatem na groźnie wyglądające zapisy, tylko z pozoru daje poczucie bezpieczeństwa. Pierwszy lepszy sąd orzekający w sprawie uzna je za postanowienia niedozwolone. Projektując zapisy o karach umownych, należy pamiętać, by zachować równowagę stron umowy. Jeśli zastrzegamy zatem karę umowną na rzecz pośrednika, powinniśmy przyznać analogiczne uprawnienie klientowi. We wspomnianym wcześniej wystąpieniu pokontrolnym z 2015 r. UOKiK napisał tak: Niekwestionowanym jest prawo przedsiębiorców do zawierania umów pośrednictwa na wyłączność, na co zresztą wyraźnie zezwalają stosowne przepisy. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nie ma nic przeciwko samym zastrzeżeniom kar umownych na wypadek naruszenia przez klienta klauzuli wyłączności poprzez dokonanie transakcji z kontrahentem skierowanym przez pośrednika, lecz z jego pominięciem. Analiza decyzji UOKiK wydawanych w ostatnich latach pokazuje, iż organ ten zmierza właśnie w kierunku zagwarantowania równych praw stosunku pośrednictwa. Przykładowo, w decyzji Prezesa UOKiK nr RBG – 2/2015 z 15 stycznia 2015 r. zakwestionowano następujący zapis umowy: Umowa zostaje zawarta na okres … tj. do dn. … r. na zasadzie wyłączności, co oznacza obowiązek zawarcia transakcji wynajmu/zbycia z udziałem przedsiębiorcy z powstrzymaniem się Zamawiającego od samodzielnego /poza przedsiębiorcą/ dokonywania czynności zmierzających do zawarcia w/w umowy oczekiwanej. Zamawiający zobowiązuje się nie podejmować bezpośrednio ani pośrednio żadnych działań, które by naruszyły wyżej określoną zasadę wyłączności. Prezes UOKiK uznał jednak, że powyższą sytuację można uzdrowić, redagując klauzulę wyłączności w następujący sposób: Umowa zostaje zawarta na okres … tj. do dnia … r. na zasadzie wyłączności, co oznacza, że Zamawiający oddaje przedmiotowy obiekt w pośrednictwo tylko wskazanemu w tej umowie Przedsiębiorcy. Warto zwrócić uwagę, jakiemu uproszczeniu uległ ten zapis. Co więcej, taka treść w zupełności wystarcza. Kwestię kary umownej potraktowano natomiast tak, iż nakazano zapis: Naruszenie przez Zamawiającego zasady wyłączności skutkować będzie obowiązkiem zapłaty przez Zamawiającego kary umownej w wysokości wynagrodzenia, tj. … zł uzupełnić o kary umowne zastrzeżone na rzecz klienta: W sytuacji odmowy obsługi oczekiwanej transakcji przez Przedsiębiorcę, zapłaci on Zamawiającemu karę umowną w podwójnej wysokości uzgodnionego wyżej w pkt. 2 wynagrodzenia, tj. … zł (słownie: zł …). Odmowa obsługi umowy oczekiwanej przez Przedsiębiorcę skutkować będzie obowiązkiem zapłaty Zamawiającemu kary umownej w podwójnej wysokości kary przewidzianej od Zamawiającego dla Przedsiębiorcy, tj. … zł (słownie: zł …). Niepodjęcie w ciągu 7 dni przez Przedsiębiorcę działań reklamowo-marketingowych – z jego winy umyślnej – skutkować będzie obowiązkiem zapłaty Zamawiającemu kary umownej w podwójnej wysokości kary przewidzianej od Zamawiającego dla Przedsiębiorcy, tj. ... zł (słownie: zł ...). Co rzuca się w oczy, to fakt, iż Prezes UOKiK dopuszcza nałożenie na pośrednika kary umownej w wysokości dwukrotnie wyższej, niż ta, którą klient miałby zapłacić pośrednikowi. Odszkodowanie Jeśli nie chcemy ryzykować wprowadzenia do umowy pośrednictwa kary umownej za naruszenie zasady wyłączności, pozostaje nam roszczenie o zapłatę odszkodowania z tytułu nieprawidłowego wykonania zobowiązania. Podstawą takiego roszczenia będzie art. 471 zgodnie z którym: Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Szkoda pośrednika może obejmować poniesione wydatki na czynności z zakresu pośrednictwa, jak również utracone korzyści – spodziewany zysk, czyli wynagrodzenie, jakie otrzymałby pośrednik, gdyby klient nie zawarł umowy z innym pośrednikiem. Pamiętać należy jednak, iż szkodę należy udowodnić. Musimy zatem wskazać sądowi jej sprawcę – klienta, następnie jego działanie lub zaniechanie (np. zawarcie umowy pośrednictwa z inną osobą, w wyniku czego nieruchomość została sprzedana innemu niż przez nas wskazanemu kontrahentowi) oraz tzw. adekwatny związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy działaniem klienta a powstaniem szkody. Ponadto, konieczne będzie wskazanie dowodów na poparcie naszych twierdzeń i żądań (dokumenty, świadkowie). Co zrobić, żeby zarobić? Rozwiązanie tego dylematu tkwi w sposobie wynagradzania pracy pośrednika, jaki został opisany w umowie. Jeśli umówimy się bowiem na wynagrodzenie prowizyjne wyrażone jako procent ceny transakcyjnej (ze wszystkimi konsekwencjami i wadami tego rozwiązania, o czym innym razem), a klient znajdzie kontrahenta samodzielnie, istnieje ryzyko, że nie zarobimy nic. Tym gorzej, jeśli nieruchomością opiekowaliśmy się przez rok, ponieśliśmy koszty marketingu, dojazdów w celu prezentacji itd. Z pomocą przyjdzie tu zmiana podejścia do kwestii ustalania wynagrodzenia. A gdyby tak umówić się z klientem na stałą, niewielką opłatę ryczałtową za każdy miesiąc obsługi oferty? Wystarczy na pokrycie bieżących kosztów, a w przypadku znalezienia kontrahenta i doprowadzenia transakcji do szczęśliwego końca pobierzemy premię za sukces. Albo po prostu wycenić poszczególne usługi (opis nieruchomości, dokumentację fotograficzną, wirtualny spacer, każdorazową wizytę z klientem itd.). Klient zapłaci wtedy za to, co faktycznie wykonaliśmy. Zabezpieczamy się zatem przed sytuacją, w której poświęcony czas, energia i zainwestowane środki nie przynoszą owocu w postaci wynagrodzenia. Unikałbym natomiast zapisów, które wyłączność będą traktować tak, jak chce tego wspomniany art. 761 § 2 Przepis ten wskazuje bowiem, iż wynagrodzenie należne jest wtedy, gdy „w czasie trwania umowy agencyjnej została bez udziału agenta zawarta umowa z klientem”. Zrobilibyśmy w ten sposób prezent nieuczciwym klientom. Wystarczyłoby bowiem poczekać z transakcją, aż upłynie czas, na jaki została zawarta umowa pośrednictwa. Takie praktyki nie należą zresztą do rzadkości. Odwołując się do wspomnianego przepisu art. 761 § 2 wzmocnilibyśmy znacząco pozycję klienta swoim kosztem. Systemów wynagradzania możemy wymyślać co nie miara, powyższe to jedynie przykłady, jak można zabezpieczyć interesy pośrednika w umowach z klauzulą wyłączności. Ale nie tylko. Sprawdzą się równie dobrze w tzw. umowach otwartych. Kształtowanie wynagrodzenia pośrednika to zresztą temat na osobny artykuł... Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych. Piotr Dobrowolski - Radca prawny, specjalista z zakresu prawa nieruchomości. Ekspert Wyższej Szkoły Bankowej w Poznaniu na kierunkach związanych z pośrednictwem, zarządzaniem, inwestowaniem i wyceną nieruchomości. Współpracuje ze środowiskiem pośredników w obrocie nieruchomościami. Doradza w procesach inwestycyjnych, prowadzi audyty nieruchomości. Od 12 lat związany z Wielkopolskim Stowarzyszeniem Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Umowa dystrybucyjna jest stosunkiem prawnym stanowiącym rodzaj pośrednictwa handlowego. Polega bowiem na tym, że jeden przedsiębiorca (dostawca) sprzedaje drugiemu przedsiębiorcy oferowane przez siebie towary, a ten drugi przedsiębiorca (dystrybutor) nabywa te towary w celu ich dalszej odsprzedaży. O umowie dystrybucyjnej nie można zatem mówić w przypadku, gdy nabywca zużywa zakupione przez siebie towary do własnej działalności. Strony umowy mają wspólny interes, który polega na zbyciu jak największej liczby (ilości) towarów objętych treścią umowy. Umowa dystrybucyjna – informacje ogólne Umowa dystrybucyjna ze swej natury podobna jest do umowy agencyjnej (przedstawicielstwa handlowego). Zasadnicza różnica polega jednak na tym, że w ramach umowy dystrybucyjnej dystrybutor nabywa towary od dostawcy, a zbywając je, dalej pozostaje bezpośrednio odpowiedzialny za sprzedany towar względem kupującego. Przedstawiciel handlowy natomiast pośredniczy jedynie w sprzedaży towarów dostawcy bez jednoczesnego ponoszenia odpowiedzialności za towar, albowiem stroną umowy sprzedaży pozostaje podmiot, którego przedstawiciel handlowy reprezentuje (na rzecz którego działa). Umowa dystrybucyjna w polskim prawie cywilnym nie doczekała się kodyfikacji. Pozostaje ona tzw. umową nienazwaną, do której zastosowanie znajdują przepisy części ogólnej oraz części ogólnej prawa zobowiązań kodeksu cywilnego. Polska nie jest jednak na tle europejskim wyjątkiem w tym zakresie. Umowa dystrybucyjna jest najściślej związana z umową sprzedaży, jako że zawiera ona regulacje ramowe dla wykonawczych umów sprzedaży. Innymi słowy umowa dystrybucyjna określa wzajemne prawa i obowiązki stron w przypadku zawarcia umowy sprzedaży, a samo zamówienie i ewentualnie jego akceptacja (w zależności od treści umowy dystrybucyjnej) stanowi tę umowę sprzedaży. Umowa dystrybucyjna nie może być jednak wyłącznie ramą dla wykonawczych umów sprzedaży. W takim bowiem wypadku należałoby postawić znak równości między umową dystrybucyjną a ogólnymi warunkami umów. Istotny element umowy dystrybucyjnej odnosi się do pojęcia pośrednictwa handlowego, które wymaga od stron umowy wzajemnej współpracy. Rodzaje umów dystrybucyjnych W literaturze wyróżnia się następujące rodzaje umów dystrybucyjnych: dystrybucję selektywną zwaną również umową dealerską – polega ona na tym, że dostawca zobowiązuje się sprzedawać bezpośrednio lub pośrednio towary lub usługi objęte porozumieniem tylko dystrybutorom wybranym według określonych kryteriów, dystrybucję wyłączną – polega ona na tym, że dostawca przyznaje wyłączność na sprzedaż towaru danemu dystrybutorowi, dystrybucję z wyłącznością zakupu – polega ona na tym, że dystrybutor zobowiązany jest nabywać towary wyłącznie od dostawcy lub od osoby wskazanej przez dostawcę. W literaturze wskazuje się na umowę franchisingu, jako jedną z umów dystrybucyjnych. Niezależnie jednak od tego, czy umowę franchisingu uzna się za rodzaj umowy dystrybucyjnej, czy też nie, umowy te różnią się od siebie. Przy umowie franchisingu to nie tylko towar, a sposób prowadzenia działalności, know-how, renoma franchisingodawcy są przedmiotem umowy. W takim też przypadku umowa franchisingu dotyczyć może sposobu świadczenia usług. Powyższy podział nie jest zupełny. Strony mogą ukształtować łączący je stosunek umowy dystrybucyjnej w taki sposób, który nie będzie odpowiadał żadnemu z powyżej wskazanych rodzajów umów dystrybucyjnych lub, który będzie zawierał połączenie kilku rodzajów tych umów, z uwzględnieniem oczywiście właściwych przepisów prawa, w szczególności przepisów dotyczących ochrony konkurencji. Umowa dystrybucyjna a przepisy umów nazwanych Należy mieć na uwadze, że choć umowa dystrybucyjna jest umową nieposiadającą swojej regulacji w kodeksie cywilnym, to jednak ze względu na jej specyficzne ukształtowanie między stronami, analogiczne zastosowanie mogą znaleźć przepisy innych umów nazwanych w szczególności regulacje odnoszące się do umowy agencyjnej. W umowie dystrybucyjnej, biorąc pod uwagę jej cel, zastosowanie winna znaleźć zasada wzajemnej lojalności stron. Nielojalne działanie dostawcy lub dystrybutora względem drugiej strony może stanowić zatem nienależyte wykonanie umowy dystrybucyjnej. Nielojalne zachowanie jednej strony jest bowiem sprzeczne z naturą stosunku dystrybucyjnego. W konsekwencji dorobek dotyczący interpretacji art. 760 kc należałoby zastosować analogicznie również do umowy dystrybucyjnej. Problemem, który wzbudza kontrowersje jest uprawnienie jednej strony umowy dystrybucyjnej do żądania od drugiej strony świadczenia wyrównawczego w przypadku wypowiedzenia lub rozwiązania umowy dystrybucyjnej. Takie świadczenie jest przewidziane na rzecz agenta na gruncie przepisów o umowie agencyjnej (świadczenie należy się niezależnie od jego wyraźnego zastrzeżenia w umowie). Wydaje się, że nic nie stoi na przeszkodzie, aby strony w umowie dystrybucyjnej zastrzegły możliwość żądania świadczenia wyrównawczego w określonych przypadkach. W praktyce obrotu gospodarczego w umowach dystrybucyjnych brak jest jednak takich rozwiązań. W związku z powyższym powstaje pytanie, czy przepisy umowy agencyjnej dotyczące świadczenia wyrównawczego znajdą odpowiednie zastosowanie. W zależności od treści danej umowy dystrybucyjnej nie można wykluczyć możliwości przyznania ochrony stronie, której rozwiązano umowę, jeżeli przesłanki do wypłaty świadczenia wyrównawczego przewidziane w art. 764(3) kc zostaną spełnione. Stosowanie przepisów o umowie agencyjnej, jak i innych przepisów umów nazwanych wymaga ostrożności i szczegółowego uzasadnienia opartego na poszukiwaniu podobieństw danego stosunku dystrybucyjnego do stosownej umowy nazwanej. Zabieg ten jest niewątpliwie ryzykowny, gdyż wymaga analogicznego stosowania przepisów o umowie agencyjnej, jednak może okazać się niekiedy jedynym sposobem ochrony interesów strony, która utraciwszy możliwość dalszej współpracy w ramach systemu dystrybucji została pozbawiona dotychczasowego źródła dochodu. Warto zauważyć, że zarówno w literaturze polskiej, jak i europejskiej dopuszcza się możliwość dochodzenia świadczenia wyrównawczego w umowie dystrybucyjnej. Co więcej w DCFR (art. – 2:305 Principles, definitions and model rules of European private law: Draft Common Frame of Reference) przewidziano uprawnienie do żądania świadczenia wyrównawczego, jeżeli spełnione zostaną określone w tym przepisie przesłanki, w zasadzie odpowiadające tym, które zostały przewidziane w kodeksie cywilnym dla umowy agencyjnej. W konsekwencji wszystko będzie zależeć od siły argumentów, które miałyby przekonać sąd do zasądzenia świadczenia wyrównawczego w danej sytuacji. Umowa dystrybucyjna a prawo ochrony konkurencji Choć umowa dystrybucyjna nie jest uregulowana w kodeksie cywilnym, jako odrębna umowa nazwana, to jednak niektóre typowe dla niej rozwiązania stanowią przedmiot zainteresowania prawa konkurencji. Zgodnie bowiem z art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów (uokik), zakazane są porozumienia, których celem lub skutkiem jest wyeliminowanie, ograniczenie lub naruszenie w inny sposób konkurencji na rynku właściwym. Powyższy przepis stanowi odpowiednik art. 101 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej. Zobowiązania zawarte w umowie dystrybucyjnej, które ograniczają swobodę stron umowy w zakresie prowadzenia ich działalności gospodarczej, w tym te, które odnoszą się warunków sprzedaży dystrybutorowi produktów i ich dalszej odsprzedaży, mogą zostać uznane za zakazane w świetle przepisów prawa konkurencji. Postanowienia wyłączone spod zakazu W istocie jest jednak tak, że zarówno prawodawca unijny, jak ustawodawca polski w stosownych rozporządzeniach wykonawczych dopuścili możliwość wprowadzenia do umów postanowień, które faktycznie ograniczają konkurencję, jednak ich ostateczne, korzystne skutki przewyższają negatywne konsekwencje dla konkurencji. Najistotniejszym aktualnie aktem prawnym dla stron umowy dystrybucyjnej jest rozporządzenie Radcy Ministrów z dnia 30 marca 2011 r. w sprawie wyłączenia niektórych rodzajów porozumień wertykalnych spod zakazu porozumień ograniczających konkurencję ( z 2014 r., poz. 1012) – zwane dalej Rozporządzeniem Wyłączeniowym. Zgodnie z nim, porozumieniem wertykalnym jest porozumienie zawierane między przedsiębiorcami, z których każdy działa w ramach takiego porozumienia na różnym szczeblu obrotu, a przedmiotem są warunki zakupu, sprzedaży lub odsprzedaży towarów. Przykładem takiego porozumienia jest umowa dystrybucyjna. W Rozporządzeniu Wyłączeniowym jako zasadę przyjęto, że porozumienia wertykale podlegają wyłączeniu spod zakazu, o którym mowa w art. 6 ust. 1 uokik w zakresie, w jakim zawierają one postanowienia ograniczające konkurencję. Uwzględniając powyższe, Rozporządzenie Wyłączeniowe zasadniczo zezwala stronom umowy dystrybucyjnej na wprowadzanie postanowień, które byłyby objęte zakresem zastosowania art. 6 uokik. Zezwolenie dotyczy jednak określonej kategorii podmiotów oraz nie odnosi się do wszystkich postanowień ograniczających konkurencję. Kto może skorzystać z Rozporządzenia Wyłączeniowego Rozporządzenie Wyłączeniowe znajdzie zastosowanie do stron umowy dystrybucyjnej, których udział w rynku sprzedaży danego towaru (w przypadku dostawcy) i udział w rynku nabycia tego towaru (w przypadku dystrybutora) nie przekracza 30%. Udział dostawcy i dystrybutora oblicza się na podstawie odpowiednio wartości sprzedaży albo wartości zakupu towarów objętych porozumieniem wertykalnym, a także odpowiednio wartości sprzedaży albo wartości zakupu innych towarów, które ze względu na ich przeznaczenie, cenę oraz właściwości (w tym jakość) są uznawane przez ich nabywców za ich substytuty. Dodatkowo, jeżeli w umowie dystrybucyjnej mają znaleźć się postanowienia ograniczające konkurencję, to w zasadzie jej strony nie mogą być konkurentami. Postanowienia w zasadzie zawsze zakazane Rozporządzenie Wyłączeniowe wymienia również pewne kategorie postanowień ograniczających konkurencję, które uznawane są za naruszające art. 6 ust. 1 uokik. Przykładowo zakazane są postanowienia, które mają na celu ograniczenie prawa dystrybutora do ustalania ceny sprzedaży przez narzucenie przez dostawcę minimalnych lub sztywnych cen sprzedaży towarów objętych umową dystrybucyjną. Innymi słowy postanowienia zobowiązujące dystrybutora do sprzedaży towarów nabytych od dostawcy po określonych przez dostawcę cenach lub po cenach nie mniejszych niż ustalone w porozumieniu są sprzeczne z prawem ochrony konkurencji. Innym przykładem niezgodnego z prawem porozumienia jest wprowadzenie całkowitego zakazu sprzedaży nabytych od dostawcy towarów osobom zamieszkałym na danym terytorium. Postanowienia naruszające art. 6 ust. 1 uokik są nieważne (art. 6 ust. 2 uokik). Warto również mieć na uwadze, że w przypadku umów dystrybucyjnych dotyczących sektora pojazdów samochodowych Rozporządzenie Wyłączeniowe przewiduje dodatkowe ograniczenia w zakresie możliwości wprowadzania postanowień ograniczających konkurencję. Inne rozporządzenia wykonawcze wyłączające niektóre kategorie porozumień ograniczających konkurencję spod zakazu, o którym mowa w art. 6 ust. 1 uokik w zasadzie nie będą miały istotnego znaczenia dla stron umowy dystrybucyjnej. Podsumowanie Z uwagi na to, że umowa dystrybucyjna nie ma swojej kodeksowej regulacji, w treści samej umowy należy szczególny nacisk położyć na właściwe uregulowanie wzajemnych praw i obowiązków stron. Dodatkowo należy mieć na względzie przepisy dotyczące umów uregulowanych przez ustawodawcę, które mogą mieć zastosowanie w zakresie kształtowania wzajemnych praw i obowiązków stron umowy dystrybucyjnej. Niezwykle istotne jest także, aby w przypadku przygotowywania umowy dystrybucyjnej uwzględniać ograniczenia nałożone na przedsiębiorców na podstawie uokik. Może się bowiem okazać, że wprowadzone rozwiązanie, które z założenia miało być korzystne dla stron, jest nieważne i stwarza ryzyko obciążenia przedsiębiorców karą finansową nakładaną przez Prezesa UOKiK. Czym jest umowa o współpracę? Ten rodzaj umowy możesz wykorzystać, gdy chcesz podjąć z kimś współpracę, uregulować wstępne zobowiązania stron lub wytyczyć ramy współpracy. Umowę o współpracę warto zawrzeć, gdy chcemy podjąć stałą współpracę z danym podmiotem. Strony zawierające umowę o współpracę nie muszą każdorazowo przy każdej wspólnej inicjatywie gospodarczej regulować wszechstronnie zobowiązania stron, a mogą w odpowiednim zakresie polegać na postanowieniach umowy o współpracę. Zawarcie tej umowy pozwala na uproszczenie formalności przy bieżącej realizacji zleceń w ramach działalności w kooperacji z partnerem handlowym. Przykłady użycia: podjęcie współpracy na potrzeby oferowania wspólnego produktu lub usługi uregulowanie ogólnych ram wymiany gospodarczej określenie stałych elementów wymiany handlowej pomiędzy kontrahentami, takie jak sposób rozliczeń, umożliwienie przekazywania sobie informacji handlowych i zachowanie ich poufności itp. Oświadczenie sprawcy wypadku przez internet Chciałbyś zawrzeć cyfrowo umowę o współpracę?Chcesz ułatwić sobie życie i uprościć biurokrację?Koniec z drukowaniem i archiwizowaniem setek dokumentów!Umownik przygotował dla Ciebie wzór dokumentu dzięki któremu podpiszesz odpowiednią umowę o współpracę, która: uwzględnia wymogi RODO dotyczące przetwarzania danych osobowych przez administratorów danych nie wymaga podpisu i druku – dzięki wykorzystaniu formy dokumentowej czynności prawnej jest w pełni skuteczna i legalna – wywołuje takie same skutki, jak oświadczenie woli złożone na papierze lub przez e-mail Chcesz podpisać umowę o współpracę online? Wypróbuj aplikację Umownik. Twórz, negocjuj i zawieraj umowy online. Bez konieczności podpisu i druku. Umów rozmowę Umowa agencyjna (agenta handlowego) – wzór umowyCzęstym problemem podczas rozpoczynania współpracy z agentem handlowym czy reprezentantem firmy na danym obszarze, bądź w kraju, jest skonstruowanie właściwej umowy (korzystnej dla obu stron). Czym jest i jak powinna wyglądać dobra umowa handlowa z agentem wprowadzającym nasz nowy produkt do sieci handlowych w kanale tradycyjnym czy też agencyjna jest używana w warunkach działalności gospodarczej. Na jej podstawie Agent podejmuje działalność w imieniu zlecającego przedsiębiorcy. Agent pośredniczy przy zawieraniu z klientami umów na rzecz dającego zlecenie przedsiębiorcy albo do zawierania ich w jego imieniu. – to ogólna definicja, ale dobrze oddaje pole działania powinna być skonstruowana umowa agencyjna agenta handlowego? Do najważniejszych podpunktów należą: dane stron umowy, obowiązki zlecającego, obowiązki agenta, wynagrodzenie, czas trwania umowy, poufność oraz (o czym firmy często zapominają) się pokrótce opisać, każdy podpunkt z wyszczególnieniem jego najważniejszych stron umowy – zawierają poprawne oraz aktualne dane, co ważne należy wpisać zlecającego – dostarczenie materiałów, próbek, wypłatę wynagrodzenia – to podstawy, reszta w zapisać to dowolne agenta handlowego – głównie w tym podpunkcie znajdziemy zdania odnośnie promowania produktu, sprzedaży, informowania klientów wg posiadanej wiedzy, na podstawie informacji od producent. Często pojawia się również podpunkt o rozliczeniach z klientami. W swojej karierze spotkałem się z kilkoma umowami gdzie agent mógł rozliczać się z klientami – głównie gdzie agent był importerem bądź wprowadzał produkty do gdzie miał już narzuconą swoją marżę w cenie. Czyli nie otrzymywał procentu od producenta na podstawie raportu, tylko sam działał na zasadzie „agenta-dystrybutora”.Wynagrodzenie agenta handlowego – najważniejszym punktem jest ten z określeniem procentu jaki przypadnie agentowi oraz na jakiej podstawie i po jakim czasie otrzyma on wypłatę. Czasami możemy spotkać zaliczki, bądź przedpłaty. Zależy to od tego czy agent bierze na siebie promocję produktu. Uwaga! Ważne aby procent (z punktu przedsiębiorcy) wypłacany był od kwoty netto. Jeżeli jesteś agentem to dla Ciebie korzystniejsze jest od cenny brutto, spotykane np. podczas obrotu narodowego, gdzie nie ma stawki vat, bądź jest ona 0% albo zwracana. Rachunek bankowy bądź inna formę wypłaty. Tak, są również rozliczenia w barterze czy towarze. Spotkałem się z wypłatami w formie RTV AGD Czas trwania umowy – wiadomo. Można ustalić ilość na dany okres tzw. MOQ (minimalne zamówienie – minimal order quantity) bądź wartość – – coś o czym zapominają obie strony. Warto dodać jasno spisane podsumowanie, cennik dla agenta, obszary gdzie może agent działać, katalog produktów, harmonogram sprzedaży doczytałeś to tego momentu to mam nadzieję, że zauważyłeś brak jednej kwestii – wyłączności Czy stosować wyłączność w umowach z agentem handlowym i na jakich warunkach? O tym w następnym wpisie.

umowa o współpracy handlowej na wyłączność wzór